Quy định tách thửa đất và số phận cho nhà siêu nhỏ khu vực ngoại thành TP.HCM

Quy định tách thửa đất và số phận cho nhà siêu nhỏ khu vực ngoại thành TP.HCM

Quyết định 33/2014 của UBND đã được thay thế bằng Quyết định số 60/2017 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Tp.HCM sẽ chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1/2018. Quy định này có nội dung chặt chẽ và chi tiết hơn về điều kiện diện tích tách thửa, tình trạng nhà siêu nhỏ đang bùng phát ở ngoại thành liệu có được ngăn chặn?

nha-sieu-nho-tai-tp-hcmNhà siêu nhỏ mọc tràn lan trên TP.HCM

Diện tích đất tối thiểu được tách thửa ở các khu vực ngoại thành ?

Ngày 5/12/2017 vừa rồi Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến đã ký ban hành quyết định số 60/2017 quy định về điều kiện đất được phép tách thửa như sau:

  • Thửa đất phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ), đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất đất theo quy định tại Điều 171 của Luật Đất Đai.
  • Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa hay hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của nhà nước.

Quy định tại TP.HCM về diện tích tách thửa sau khi trừ lộ giới được phân làm 3 khu vực như sau:

  • Khu vực 1 có diện tích tối thiểu được tách thửa là 36 m2 (chiều rộng mặt tiền từ 3 m trở lên) cho các quận sau: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 6, Quận 8, Quận 10, Quận 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.
  • Khu vực 2 quy định diện tích tách thửa là 50 m2 (chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4m) cho các quận: Quận 2, Quận 7, Quận 9, Quận 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện.
  • Khu vực 3 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa là 80 m2 (chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 5m) đối với các khu vực: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ.
  • UBND quận, huyện sẽ rà soát các điều kiện theo quy định của luật quy hoạch cho trường hợp khi tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Các sở ngành thuộc thẩm quyền sau đó sẽ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện tách thửa đất phù hợp theo quy hoạch đã duyệt.

Quyết định số 60/2017 quy định rõ ràng những trường hợp không được tách thửa như sau:

  • Khu bảo tồn nằm trong danh mục phải bảo tồn
  • Biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, biệt thự nhóm 1 và 2
  • Các khu vực hiện đang là biệt thự được quản lý theo quy hoạch
  • Biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch
  • Đất ở dự án được Nhà nước giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho từng nền
  • Nhà đất thuộc diện thu hồi

Xem thêm:

Các căn nhà siêu nhỏ có nguy cơ như thế nào?

Các quận, huyện khu vực ngoại thành TP.HCM lâu nay vẫn xuất hiện nhiều trường hợp các chue đầu tư hoặc cá nhân chia một khối nhà trên thửa đất lớn thành nhiều nhà siêu nhỏ để bán dưới hình thức vi bằng. Tình trạng này đang dần bùng phát.

Vì sao người dân vẫn chịu mua nhà khi pháp lý mù mờ? Theo giới kinh doanh bất động sản thì người lao động có thu nhập thấp hiện nay có nhu cầu nhà ở rất lớn. Tại khu ngoại thành để mua được đất đủ điều kiện tách thửa từ 50 – 80 m2 cũng phải tốn từ 1 tới 2 tỷ đồng; Nhà chung cư giá rẻ thì số lượng ít, khó mua, nhà ở xã hội thì có giá cao,…khiến những người thu nhập thấp không mua nổi nhà.

Vì vậy, những cư dân có thu nhập thấp đành chấp nhận việc mua bán đồng sở hữu. Hình thức lập vi bằng dùng để “lách” quy định về diện tích tối thiểu cụ thể: Sau khi mua nhà đồng sở hữu, những người mua nhà sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, hợp đồng nàu được công chứng tại căn phòng công chứng nhà nước rất đàng hoàng, nhưng sổ đỏ thì dùng chung chứ không thể tách riêng cho từng người.

khu-nha-sieu-nho-2-tang

Khu nhà siêu nhỏ 2 tầng được dùng làm nhà trọ gần UBND xã Xuân Thới Thượng

Theo Luật đất đai và Luật xây dựng, khi mua nhà siêu nhỏ qua vi bằng mà không biết nhà đó có giất phép hay không thì chủ nhà sẽ mang rủi ro rất lớn. Việc cưỡng chế tháo gỡ hay tranh chấp giữa các bên hoàn toàn có thể xảy ra.

Theo luật pháp giao dịch trên là giao dịch dân sự đối với nhà có giấy phép.

Quyết định số 60/2017 có một số bất lợi cần lưu ý về diện tích tối thiểu được tách thửa, khả năng các căn nhà siêu nhỏ được tách thửa và được cấp giấy tờ chủ quyền là bằng không. Ngoài ra người mua nhà sẽ gặp nhiều rắc rối khi cần sang nhượng hay cầm cố tài sản vì không có giấy tờ sở hữu chủ quyền. Xét về quy hoạch, các khu nhà siêu nhỏ có thể phá vỡ quy hoạch chung và tạo nên những khu ổ chuột mới trong thành phố.

Nguyên nhân việc này vì tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội có nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, điều này kéo theo giá BĐS tăng nhanh chóng mặt. Khi nhu cầu nhà ở ngày càng cao mà không có giải pháp xử lý từ các cơ quan chức năng nhà nước dẫn đến tình trạng nhà siêu nhỏ vẫn sẽ tiếp tục diễn ra và phát triển để phục vụ nhu cầu nhà ở của cư dân.

Share this post

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *


error: Content is protected !!